龙湖、万科、中海……头部物企批量撤场，多地收缴率跌破生死线，物业行业怎么了？

2026年4月8日，一个话题意外登上微博热搜榜首——#物业大撤退#，阅读量以亿级规模迅速攀升。

评论区里，来自全国各地的业主大倒苦水：电梯停运、垃圾无人清运、安保形同虚设……每一个帖子背后，都是一个陷入失序的小区。

更令人震惊的是，这场撤退潮的主角不只是中小物业公司——龙湖、中海、金科等头部物企批量退出老旧小区和低收费小区，万科物业也在武汉、徐州等地公告终止多个住宅项目的服务。

曾经“赶不走”的物业，如今为什么“主动撤”？

01 数据速览：撤退潮有多猛？

先看几组硬核数据：

全国撤场案例翻番：2025年全国公开撤场案例173个，同比翻番。其中64.7%属于物业“主动撤出”或“到期不续”，经营性考量已取代服务纠纷，成为撤场决策的核心驱动力。

收缴率跌破生死线：全国物业500强平均收缴率降至71%，连续4年下滑，部分中小物企甚至跌破50%。浙江某小区2026年收缴率仅16.5%，排屋业主累计欠费近300万元。

头部企业大规模撤退：2025年，雅生活累计主动退出548个在管项目，彩生活终止管理面积6124.9万平方米，中海物业约满不续或退盘项目5560万平方米，世茂服务和永升服务退出的在管面积也超过3000万平方米。

万科也扛不住了：万科物业在徐州公告，将于2026年6月30日终止对未来城、万悦城等六个住宅项目的服务，原因是“因收支严重亏损，已无法维护物业服务中心正常运转”。

撤场潮从三四线蔓延至一线城市：宁波、重庆、武汉成为问题凸显的重灾区，北京、上海等超一线城市也陆续出现物业撤场的案例。

02 为什么撤？算不拢的账与打不开的结

算不拢的账：十年不涨的物业费 vs 持续攀升的成本

为什么物业会亏？

行业数据给出了答案：物业公司人力成本占总支出60%-70%，且仍在持续上涨；大量小区进入设施老化周期，电梯、管网维护费用成倍增加。行业平均毛利率仅5%-20%。

而另一边，物业费标准往往十年不涨，且受政府指导价限制。行业数据显示，物业费调价的成功率至今不足5%。

与此同时，财政部2026年第13号公告明确，物业公司即使未收到欠费，只要开具发票或到达合同约定付款日，就必须先行垫付6%的增值税。在收缴率持续走低的背景下，这一规定对物企现金流构成了刚性“抽血”。

“收不抵支”——这就是物业企业不得不“断臂求生”的根本原因。

打不开的结：信任破裂，恶性循环

业主们却说：“我们不是不愿交钱，是交了钱得不到对等的服务。”

在绍兴某小区，排屋业主陆先生翻出手机里的视频展示：“地下室一到雨天就漏水，墙壁全发霉了。问题反映了好几次，负责的物业经理都离职了，事还是没解决。服务不到位，我凭什么交物业费？”

而在杭州西湖区某小区，业主代表统计出小区年公共收益超70万元——电梯广告、停车费、公共场地出租等。“这笔钱该归全体业主，物业却从不公开明细，只笼统说用来‘填补亏损’。一边喊亏损，一边掌控巨额公共收益，这账根本算不通。”

2026年3月1日，住建部《关于规范物业公共收益管理的通知》正式施行，明令禁止这种糊涂账，也说明物业信息不透明的乱象较为突出。

 

这正是物业与业主之间的“死结”：物业说“收不到钱所以服务差”，业主说“服务差不交钱”——谁先打破这个循环？

03 撤退之后：谁为失管小区买单？

物业撤场后，后遗症接踵而至。

头部物企退出后，留下的权力真空往往只能由低价中标的中小物企填补。在这种行业格局下，“低价”几乎必然意味着“低质”。当绿化开始斑驳、电梯频繁停摆、门禁形同虚设时，每月省下几十块钱的物业费，可能让价值百万的家庭核心资产蒙受数万乃至数十万的贬值。

而那些建设年限久、居民缴费意愿低的老旧小区，更难引进专业化物业，进一步沦为基层治理的老大难。温州某社区，下辖37个小区有20个长期无物业管理，大部分住宅房龄超过20年。

当物业公司出于盈利考量选择“换仓”“挑盘”时，那些“失管小区”的管理压力最终转嫁给了行政末梢的社区。在曾经的“两无小区”，网格员往往要包揽从老人家里的修修补补到小区化粪池清掏等大小事务。

04 出路在哪？多方破局正在探索

面对这场行业阵痛，出路在哪？

政府层面：2026年全国两会已将“实施物业服务质量提升行动”写入政府工作报告，并推动行业定位从“管理”向“服务”转变。全国人大代表朱建弟建议，物业利润应与服务评级挂钩，设定基准利润率5%-8%，服务达标可上浮，反之则下调。

企业层面：部分物企开始探索新模式。徐州市民馨园西院推出“物业费换菜站”——业主交全年物业费，领取等额购物卡，可在小区生活馆消费。物业公司算了一笔账：若传统收缴率仅10%，年收入8万元；而通过卖菜（毛利率20%），若营业额做到80万元，便可实现16万元收益。

业主层面：业主需要完成一次关于资产与契约的启蒙。物业服务从来不是免费的午餐，优质的社区环境需要与之对等的成本支撑。正如一位行业资深人士所言，只有实实在在以业主满意度、服务履约度、质价相符为核心考核，行业才能真正走得远。

05 结语

#物业大撤退#登上热搜榜首，它所揭示的并非一两家企业的经营困境，而是整个行业深层次的结构性矛盾被彻底暴露在了公众视野中。

当物业撤退从零散的行业新闻登上全民热搜，当行业标杆也选择“断臂求生”，我们不得不正视一个正在发生的深刻转变：物业管理行业，已经走到了一场系统性调整的十字路口。

别让优质的物业服务，最终沦为这个时代渐行渐远的奢侈品。