存量竞争时代，物业行业迎来角色重构的关键转折

4月15日，深圳。2026观点物业暨城市服务大会在此召开。

这是一场注定被行业铭记的会议。2026年恰逢“十五五”开局之年，政府工作报告首次明确要求“实施物业服务质量提升行动”，并将之与“好房子”建设并列提出。物业行业正式从房地产附属配套的定位中脱离，跃升为独立发展的民生行业。

在大会现场，一批行业领军者抛出了一个核心命题：存量时代，物业企业必须从“被动管理者”变为“主动经营者”。

 

01 存量时代：告别规模扩张，迎接存量深耕

房地产市场下行带来的传导效应持续显现，增量空间大幅收缩，物业行业正式告别过去十余年依托房地产高速增长而实现的规模扩张模式，全面转入存量市场的激烈竞争。

这意味着什么？

意味着“跑马圈地”的时代结束了，过去靠母公司输送项目就能活得很好的日子一去不复返。行业进入“存量竞争”新阶段，比拼的不再是谁接的项目多，而是谁能在现有项目中挖掘出更大的价值。

大会现场，广东省合景悠活控股集团有限公司总经理胡楠抛出了一个发人深省的问题：

“对于现在的存量时代局势，作为物业的参与者、管理者，应先反思会有多少精力回归到服务一线的品质和细节中。”

02 角色之变：从“被动管理者”到“主动经营者”

这是本次大会最核心的共识。

侨银股份华南区总经理王婷婷在发言中指出：“在存量时代，市场参与方要更多思考的是怎么做到从运营到改造到服务一体化，以体现物业在社会中存在的价值。”

她进一步强调：“企业角色在转变，原来物业在多数情况下是被动的管理者，现在转变为主动经营者，物业行业要在运营和运行中去挖掘自身能提供的社会价值。”

 

彩生活创新与系统部总经理吴超则从更微观的层面拆解了这一转变：

第一个转变：从管理者转为服务者
建立服务等级协议，以数据履约赢得业主信任。过去物业靠“规定”管理，未来物业靠“服务”赢得认可。

第二个转变：从依赖物业费转向多元盈利
依托基础服务拓展养老、家政及固定资产运营等增长曲线。物业费只是保底收入，增值服务才是利润增长点。

第三个转变：以科技赋能替代人海战术
用传感器、AI实现设备故障预判，聚焦人工完成情感类服务。让机器做标准化的事，让人做有温度的事。

金茂物业首席信息官袁鸿凯在大会上提供了一个关键数据：物业行业人力成本年增长率达8%-10%，而AI替代成本年下降率30%-50%，预计2027-2028年AI+机器人替代人工将比单纯用人更划算。

这意味着，科技赋能不仅是“可选项”，而是存量竞争时代的“必答题”。

03 增长之变：从“基础四保”到“增值服务+城市服务”

“社区人口集中、消费需求稳定，蕴藏巨大商业潜力，是天然的经营场景。”恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌在大会上直言，“开展多种经营是物业行业的必然选择。”

他进一步指出，在物业费收缴困难、基础收入有限的背景下，多元经营能够有效补充营收，弥补主营业务暂时承压所带来的阵痛。

观点机构在大会上发布的观察报告也印证了这一趋势：

在利润空间持续收窄的背景下，头部企业通过加大科技投入降本增效、优化费用管理等方式实现了盈利韧性。部分企业则加速向非住宅业态和城市运营服务赛道转型，非住赛道已成为众多物企的第二增长曲线。

中信建投的最新研报同样支撑这一判断：2025年22家重点物管及商管公司合计实现营业收入2413亿元，同比增长5.1%；归母净利润114亿元，同比增长9.4%，行业整体业绩增速已由负转正。降本增效成效显现，样本企业销售及管理费用率同比下降0.6个百分点。

报告明确指出：高质量发展成为核心主线，继续看好服务质量与经营效率高的物企。

04 三大趋势：读懂物业行业的未来方向

综合本次大会的核心观点，物业行业的未来方向可以概括为三大转变：

趋势一：从“被动管理者”到“主动经营者”

过去，物业企业更多是被动响应——业主报修了才去修，业主投诉了才去改。未来，物业企业需要主动经营——主动挖掘业主需求、主动设计服务产品、主动创造收入来源。

趋势二：从“规模扩张”到“存量深耕”

增量时代看规模，存量时代看效率。谁能用更低的成本提供更优的服务，谁就能在存量竞争中胜出。

趋势三：从“基础四保”到“增值服务+城市服务”

保安、保洁、保绿、保修——这是物业行业的“基本功”，但不再是“天花板”。增值服务（养老、家政、社区电商）和城市服务（环卫、市政、公建）正在成为新的增长极。

05 科技赋能：诺怀云如何帮物业“变身经营者”

角色转变不是一句口号，而是需要实实在在的工具支撑。

诺怀云物管系统，正是帮助物业企业完成这一转变的数字化引擎。

 

降本：业财一体，释放财务人力

诺怀云支持与用友、金蝶等主流财务系统深度对接，业务数据自动生成财务凭证，财务对账效率提升70%，人工录入错误率归零。物业财务人员从繁琐的对账工作中解放出来，可以投入更有价值的工作。

增效：移动办公，一部手机管小区

物业APP支持移动收费、离线抄表、任务派单，一线员工无需守在电脑前，随时随地处理工作任务。

增收：社区商城+积分体系，挖掘增值服务收入

诺怀云社区商城支持拼团、秒杀、优惠券、积分抵扣等多种营销方式，帮助物业将社区流量变现。更重要的是，诺怀云打通了物业缴费、社区商城、便民服务等多端场景，让物业企业从“收物业费的”真正转型为“社区生活服务商”。

06 写在最后：从“管理者”到“经营者”，是一场认知革命

2026观点物业大会落幕了，但行业变革的大幕才刚刚拉开。

从“管理者”到“经营者”，两字之差，背后是行业底层逻辑的根本重构。

管理者关注的是“我有什么权力”，经营者关注的是“我能创造什么价值”。管理者习惯于发号施令，经营者习惯于挖掘需求。管理者把业主当作管理对象，经营者把业主当作服务对象。

正如复地产发集团高级副总裁王中琦在大会上所言：“服务需从‘物’向‘人、客户、城市’延展，企业应深耕自身产品与服务。”

存量竞争时代，没有“躺赢”的可能，只有“深耕”的出路。

对于物业企业而言，选择拥抱变化、拥抱科技、拥抱经营思维，不仅是在顺应趋势，更是在为未来的生存权投票。